부동산법원경매연구 - 3. 입찰 실시 과정

부동산법원경매연구 - 3. 입찰실시 과정

입찰실시 과정

 

입찰실시는 보통 법원내의 법정에서 실시되는데, 특히 서울지방법원 본원같은 곳은 입찰전용 법정이 따로 있다.

입찰실시 그 과정을 살펴보면 1) 입찰개시선언 2) 입찰표 기재 3) 입찰함에 입찰봉투 투입 4) 입찰마감선언 5) 개찰 및 최고가 입찰자 결정 6) 개찰종결고지 등으로써 입찰실시 과정은 종료되지만 판사의 낙찰허부 결정선고가 있으므로 당사건의 경락과정이 모두 종료된다고 볼 수 있다.

 

1) 입찰개시선언

경매진행을 담당하는 집달관(각 법원의 집달관사무소 소장)이 하는데 개시선언 직전에 대략 14개 항목에 달하는 입찰사항방법 및 주의사항에 관한 고지를 하여야 한다.

입찰물건의 개요 및 특별매각 조건관계, 입찰사건 목록 입찰표 기재방법 및 주의사항, 보증금에 관한 사항, 대리인에 관한 사항, 공동입찰에 관한 사항, 입찰마감에 관한 사항, 개찰출석에 관한 사항, 최고가 입찰자가 2인 이상일 때 처리 방법, 차순위 신고에 관한 사항, 낙방자의 보증금 반환에 관한 사항등을 고지하는데 처음 경매에 참가하는 사람은 잘듣고 참고해야 한다. 이때 기록의 열람기회도 주어진다. (민소법 624조)

 

2) 입찰표 기재

법원에서 무상으로 배부하는 양식에 따라 기재한다.

입찰표 기재가 잘못되면 불이익을 받게되고, 무효되는 예가 종종 있다. 특히 한사건에서 여러개의 물건을 입찰하는 경우 사건번호외에 물건번호를 기재하여야 한다.

또 중요한 것은 입찰표작성의 다른란은 수정 및 정정이 가능하지만 금액란의 기재는 정정이나 수정했을 때 날인을 했다해도 무조건 무효처리된다.

대리 입찰할때는 반드시 위임장과 인감증명을 첨부해야 하고, 공동입찰은 사전허가를 받아야한다. 입찰기재시간은 1시간 이상 허용해야 한다. (매수인의 행위능력 민소법 633조, 동법 619조, 동법 648조, 동법 625조, 동법 626조, 집달관법 제 11조)

 

3) 입찰봉투 투입

입찰표와 작은 봉투에 입찰금(보통 자기앞수표로 하고 당좌수표, 가계수표, 약속어음 등은 사용할수 없다)을 넣어 날인한 후 큰 봉투에 다시 넣고 봉한 다음, 집달관의 일렬번호부여 와 날인을 받은 후 수취증을 받아 보관하고, 입찰함에 투입한다.

이때 수취증은 입찰에서 떨어졌을 때 보증금을 반환받는데 필요함으로 분실해서나 훼손해서는 절대로 안된다. 큰 봉투의 사건번호 및 물건번호는 반드시 재확인 해야한다.

법정에서는 가끔 소란이 벌어지는데 사건번호를 잘못기재하여 엉뚱한 사건으로 분류되기 때문이다. (민소법 627조, 동법 654조)

 

4)마감선언과 개찰 및 최고가 입찰자 결정

개찰은 사건별, 물건별로 실시하는데, 입찰자와 입찰가격을 고지하고, 그중 최고가 입찰자 보증금 봉투를 개봉하여 확인하고, 맞으면 그를 확정한다.

이때 최고가 입찰자가 2인 이상이면 그 둘만을 상대로 재입찰하고, 재입찰도 같은 금액이면 추첨하여 결정한다.

이때 중약된 금액을 보증금으로 추가한다. 입찰된 사건의 봉투가 모두 개봉되어 최고가 입찰자가 모두 결정되면 입찰절차 종결고지를 함으로써 입찰실시과정은 끝나고, 다음으로 집달관은 입찰조서를 작성함으로 전과정이 종결된다.(민소법 628조)

 

※ 입찰참가시 준비해야할 사항

1) 본인도장

2) 주민등록증명

3) 필기구

4) 입찰보증금 (입찰가의 10% 또는 20%)

5) 대리인 경우 본인의 위임장 및 인감증명

6) 공동입찰시 공동입찰허가서