money-돈-머니-재테크-부동산 투자 수익-계약 주의-경매-면허 취소

경매 가이드-② 초보자 아파트고르기 환금·안전성 ‘최우선’ 아파트는 부동산 중에서 가장 편의성이 높고 다른 부동산보다 환금성이 뛰어나며 가격 또한 급락하는 경우는 거의 없어 안전성이 보장되는 상품이다. 그래서 은행에서도 가장 선호하는 담보물건으로 취급된다.  그러나 아파트라고 해서 모두 다 좋은 것은 아니며 특히 경매물건의 경우 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.  첫째, 지하철과 버스 등 대중교통수단이 10분 이내의 거리에 있어야 경쟁력이 있다.  둘째, 단지 규모는 세대수가 500∼600세대는 돼야 한다. 이 정도 규모가 돼야 대체적으로 생활편의시설이 잘 갖춰지기 때문이다.  셋째, 교육시설이 단지 내에 있는지 확인하고 단지배치와 층과 특히 방향을 살펴야 한다. 교육여건에 따라 같은 평수라도 매매가격에 차이..

경매 가이드-① 경매란 무엇인가 채권회수위한 법률 절차 부동산 투자가 재테크의 중심 축으로 부상하자 부동산 경매시장에 투자자들의 열기가 지속되고 있다.  1997년 외환위기 이후 법원의 부동산 경매물건이 크게 늘어나고 대규모 시세차익이 알려지면서 경매는 부동산 재테크 틈새시장으로 자리잡고 있다. 또 최근에는 과거 일부 ‘꾼'들의 각축장이었던 경매시장이 투명해지면서 일반인들의 관심도 부쩍 높아졌다. 하지만 무턱대고 경매에 투자했다가는 낭패를 보기 쉬운 곳이 경매시장의 특성이다.  이에 본지에서는 ‘경매란 무엇인가'와 ‘초보자 경매에 참가하기1(아파트 물건 -고르기)' ‘초보자 경매에 참가하기2(단독주택이나 다가구주택 물건 고르기)' 등을 3차례에 걸쳐 소개하고자 한다.  경제적 법률관계 즉 계약에 의한 거..

법원경매가 바뀐다. 알고 대처하자 "7월 1일부터 법원경매가 바뀐다. 바로 알고 대처하자"  올 하반기부터 법원경매방식이 약간 바뀐다.  투자자들은 대응전략을 세워야 할 것 같다. 대법원은 민사소송법 가운데 강제집행편을 떼어내 민사집행법을 새로 만들었다. 법의 취지는 쉬운 경매절차로 누구나 경매에 참여하고, 투명한 경매철차를 실현 하겠다는 것이다. - 달라지는 내용 - 1. 항고 때 보증금 공탁해야 한다.채권자나 임차인도 항고 때낙찰 대금의 10%에 해당하는 보증금을 공탁 해야한다. 현행법상 채무자,소유자, 낙찰자는 낙찰허가결정전에 보증금을 공탁하고 항고해야 하지만 채권자나 임차인은 보증금이 없이도 항고할 수 있다.  따라서 낙찰허가를 지연시키기 위해 임차인등이 고의로 항고를 남발하는 경우가 많았다.(실..

재개발대상 경매아파트 투자 전략 몇 년전부터 노후아파트 재건축붐이 형성되면서 재개발대상 경매아파트를 찾는 투자자들이 부쩍늘고 있다.그러나 요즘같이 부동산시장 투자전망이 불투명한 상황에선 아파트를 경락받은 후 파는 시기를 잘 선택해야 자산가치 하락을 막는다. 건축년수별 아파트값 상승률 추이를 보면 건축년수 7∼8년차 까지는 집값이 지속적으로 상승하다가 건축년수가 10년을 넘어서면 집값 상승률이 둔화되는 것이 일반적이다.건물이 노후하면 다른 아파트단지보다 전세값이나 매매가가 낮게 형성된다.그러나 가구별 대지지분이 넓고 재건축 가능성이 큰 5층이하 저층아파트는 건축년수가 10년만 돼도 아파트값이 강세를 보인다. 실제로 재건축이 본격적으로 추진되려면 건축년수가 20년에 육박해야 가능한데도 건축년수가 13∼15년..

부동산법원경매연구 - 5. 법원경매로 인한 내집마련의 지름길 법원경매로 인한 내집마련의 지름길 법원경매를 통해 부동산을 사면, 시중 시세보다 싼가격으로 물건을 살 수 있는 것은 틀림없다. 부동산 관련 신문, 잡지, 경매법원 주변에서 통용되는 「부동산 반값에 살 수 있다」는 말은 결코 과장만은 아니다. 그러나 경매부동산의 구입은 이득을 볼 수도 있지만, 위험부담도 감수해야하는 양면성을 갖고 있다. 사전에 정확한 물건조사와 권리분석이 되지 않으면 오히려 큰 낭패와 손해를 보는 경우도 많이 있는데, 경매의 문제점은 크게 두가지로 나누어 볼 수 있다. 첫째로 권리분석의 어려움과 두번째로 명도의 문제가 될 수 있다.우선 권리분석이란 법원에서는 법률에 의한 법정요건으로 기본적인 현황조사(민소법 603조) 및 감정평..

부동산법원경매연구 - 4. 경매부동산 용역 약정계약서 작성의 필수조건 경매부동산 용역 약정계약서 작성의 필수조건 경매부동산을 부동산 중개법인에 의뢰 할때는 반드시 약정계약서를 작성해야한다.경매부동산의 권리분석, 점유자의 명도, 수수료에 관한 사항, 불예측 손해의 배상 관계등 사후처리에 있어서 분쟁의 소지는 모두 계약서에 한계를 자세히 써넣는 것이 좋다.더 자세히 살펴보면, 첫째로 의뢰를 하고자 하는 업체가 부동산 중개업 허가가 있는 업체인지 확인하고, 정식 명칭과 허가번호, 손해배상 보험가입 여부에 관하여 어떤 기간에 얼마까지 가입되어 있는지, 대표자 인감여부 등 기본적 내용을 우선 확인해야 한다.둘째로 등기상의 권리분석, 부동산내의 입주자 현황, 명도관계등 점유자들의 처리시기, 용역알선 수수료 단계별 ..

부동산법원경매연구 - 3. 입찰실시 과정 입찰실시 과정 입찰실시는 보통 법원내의 법정에서 실시되는데, 특히 서울지방법원 본원같은 곳은 입찰전용 법정이 따로 있다.입찰실시 그 과정을 살펴보면 1) 입찰개시선언 2) 입찰표 기재 3) 입찰함에 입찰봉투 투입 4) 입찰마감선언 5) 개찰 및 최고가 입찰자 결정 6) 개찰종결고지 등으로써 입찰실시 과정은 종료되지만 판사의 낙찰허부 결정선고가 있으므로 당사건의 경락과정이 모두 종료된다고 볼 수 있다. 1) 입찰개시선언경매진행을 담당하는 집달관(각 법원의 집달관사무소 소장)이 하는데 개시선언 직전에 대략 14개 항목에 달하는 입찰사항방법 및 주의사항에 관한 고지를 하여야 한다.입찰물건의 개요 및 특별매각 조건관계, 입찰사건 목록 입찰표 기재방법 및 주의사항, 보증금..

부동산법원경매연구 - 2. 입찰절차 입찰절차 법원 경매에 참가하기 위한 일반적인 절차는 ① 경매물건 정보 입수 ② 물건자료 열람③ 물건확인 및 현황조사 ④ 경매참가 ⑤ 낙찰허가 ⑥ 잔금납부 ⑦ 소유권이전 ⑧ 명도절차의 순인데 순차적으로 살펴보기로 하자. 1) 정보수집최근에는 각 일간신문에 경매물건공고가 나오고 있으며, 다음 공고는 어떤 신문에 언제 나온다는 참고 문구까지 있어, 유심히 살펴보면 알 수 있고, 각종 정보지 발간 회사도 있고, 컨설팅회사에 의뢰할 수 있다. 경매공고는 경매기일로부터 늦어도 14일 이전에 공고하게 법제화되어 있다.자료열람은 해당법원에는 경매기일 7일전부터 물건별로 현황조사 및 감정평가서 등을 비치하여 일반에게 공개하고 있으므로 언제든지 열람할수 있다. 2) 권리분석경매를 성공하..